История суда в Курской области
Теперь садовые домики можно признать жилыми в зависимости от градостроительного регламента. Ранее участки земель сельхозназначения можно было использовать только под садоводческие строения. Но благодаря новелле ВС статус недвижимости можно изменить.
Поводом для сенсационного решения Верховного суда послужила история жителя Курской области. В его распоряжении находился участок площадью 800 м². У данных земель была категория сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «Для ведения садоводства и огородничества». На участке мужчина построил себе дом.
Затем обратился в районную администрацию с заявлением о признании дома жилым и представил все необходимые документы, в том числе и необходимые заключения о состоянии всех конструкций строения. Но районная администрация отказала ему в регистрации, поскольку разрешенный вид использования участка (ВРИ) не предусматривал возможность размещения там жилого дома.
Владелец жилища не сдался и подал иск в суд. Первые три инстанции поддержали решение районной администрации. Но мужчина не сдался и дошел до Верховного суда. Высшая судебная инстанция согласилась с его доводами о том, что в данном случае предыдущие инстанции ошибочно толковали градостроительный регламент. Суд решил, что перерегистрация дома в жилой позволительна, если соблюдены все технические требования.
По словам Веры Дробовой, генерального директора агентства недвижимости «Адресат», ранее все руководствовались пунктом 2 ст. 77 Земельного кодекса РФ. Этот закон определял регламент строительства, реконструкции и эксплуатации домов, которые располагаются на земельных участках сельхозназначения, предназначенных для ведения гражданами садоводства для собственных нужд. Перевести статус садового домика в жилой дом было практически невозможно. Теперь решение Верховного суда в корне изменило ситуацию в лучшую сторону для всех жителей страны.
Правда, для этого строение должно соответствовать следующим техническим требованиям:
- садовый дом должен быть обязательно зарегистрирован как дачный дом;
- высота дома должна быть не более трех этажей;
- дом должен стоять на фундаменте;
- кровля дома должна быть капитальной;
- дом подключен ко всем коммуникациям: водоснабжению, электричеству, а также имеет отопление;
- все совладельцы дома должны дать согласие на смену статуса жилого строения;
- дом не должен быть разделен на квартиры;
- не должно быть обременений в виде арестов, залогов и других запретов.
«Ранее из-за возможного разрешенного использования земель очень многие дома не подходили под признание жилыми. Многие, кто покупал участки земли, сильно разочаровывались впоследствии, ведь регистрация дома как жилого была невозможна, — объясняет риелтор. — Верховный суд создал прецедент. Теперь собственники могут обратиться в суд и получить право зарегистрировать свой дом жилым. Это определенно окно возможностей».
Напомним, государство разрешило признавать садовые дома жилыми с 1 января 2019 года. В этот день вступил в силу Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Однако закон не позволил переводить все без исключения садовые дома в жилые. Все дело было в регламентах на разрешенный вид использования земель (ВРИ).
«Изменять можно было только как раз вид использования земель, но только по суду, а уже затем пытаться опять же в суде признать садовый дом жилым. Это был долгий и затратный процесс», — разъясняет Вера Дробова.
Ранее по закону были запрещены к переводу строения, находящиеся на следующих видах земель:
- земли для садов;
- под эксплуатацию сада;
- предназначенные для сельскохозяйственного производства;
- предназначенные для размещения дачного потребительского кооператива;
- предназначенные для блокированной жилой застройки (ИЖС);
- земельный участок находится в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений;
- участки для коллективных садов;
- предназначенные для размещения многоквартирного жилого дома;
- для ведения личного подсобного хозяйства (полевой участок);
- для организации крестьянского хозяйства;
- для коллективного садоводческого товарищества;
- земли промышленного и коммерческого назначения;
- земли для организации садового некоммерческого партнерства;
- земли для организации дачного некоммерческого партнерства;
- садоводческое и дачное объединения и др.
Теперь ситуация поменялась, и многие владельцы садовых домиков вздохнут с облегчением. По словам Веры Дробовой, новелла ВС существенно оживит рынок недвижимости и стоимость садовых домов вырастет на 15−20% и сравняется со стоимостью квартир-студий эконом-сегмента.
«Это большой плюс, особенно для семей с детьми, — говорит риелтор. — В первую очередь станет возможно использовать маткапитал и зарегистрироваться в жилье самим и зарегистрировать там детей. В результате будут действовать все положенные льготы и семьи будут иметь право на налоговый вычет».
Уже сейчас, по словам риелтора, после выхода в свет новеллы Верховного суда количество желающих приобрести, например, бесхозные и заброшенные участки в садоводствах, поселках и деревнях для постройки домов выросло в десятки раз.
Напомним, что с 1 марта 2025 года у дачников начнут изымать неиспользованные участки. В силу вступил Федеральный закон № 307-ФЗ от 08.08.2024, который был разработан Росреестром и подписан президентом России.
Согласно закону, участок может быть изъят у собственника, если земля была предназначена для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по своему назначению в течение трех лет.
Кристина Важенина
