Что это даст россиянам, рассказал в комментарии «РГ» председатель Комитета Государственной Думы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям (фракция КПРФ) Сергей Гаврилов.
Что меняется.
Новые правила касаются приватизированного жилья. Они обусловлены необходимостью урегулирования прав граждан, обладающих правом бессрочного проживания в таких объектах, отметил Гаврилов.
Эти изменения, пояснил он, стали прямым следствием решений Конституционного Суда, которое выявило правовую неопределенность в вопросе статуса бывших членов семьи собственника. Ведь защита прав добросовестных приобретателей недвижимости порой была делом непростым.
Теперь в федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (ФЗ N218 от 13 июля 2015 года) внесены дополнения, закрепляющие обязанность отражать в ЕГРН сведения о таких жильцах, что влечет за собой новые требования при совершении сделок с недвижимостью.
Что именно нужно внести в реестр? Согласно объяснению депутата, речь об информации о лицах, которые сохраняют право пользования жилым помещением в силу участия в его приватизации или на основании других правоустанавливающих документов. Это может быть ордер или судебное решение.
Зачем это нужно? «Введение такой нормы направлено на повышение информированности покупателей недвижимости, — заявил глава комитета, — а также — предотвращение ситуаций, когда после приобретения объекта выясняется наличие лиц, обладающих пожизненным правом пользования. Ранее это приводило к оспариванию сделок, аннулированию регистраций права собственности и сложным судебным разбирательствам».
Какие есть нюансы.
Дополнительно установлено, что любые сделки с объектами, в отношении которых в ЕГРН отражены такие права, требуют нотариально удостоверенного согласия всех лиц, внесенных в реестр как пожизненные жильцы. По словам Гаврилова, это правило особенно значимо для сделок, связанных с ипотекой, поскольку банки обязаны учитывать возможные правовые риски. В случае отказа таких жильцов дать согласие залог становится невозможным, что потенциально может затруднить кредитование приобретателей недвижимости с подобными обременениями.
«Например, бабушка передала внуку квартиру в дар, одновременно заключив с ним договор безвозмездного пользования сроком на 30 лет, либо прямо указав в договоре дарения свое право бессрочного проживания, — отметил парламентарий. — В этой ситуации, несмотря на то что внук становится полноправным собственником, бабушка сохраняет право проживания, и он не может ее выселить, продать квартиру без ее согласия или использовать ее в качестве залога без нотариального подтверждения от бабушки».
Теперь этот механизм, объяснил он, получает дополнительную защиту: любой потенциальный покупатель сможет заранее увидеть, что в квартире зарегистрировано право проживания третьего лица. И если внук решит продать жилье, то сделка станет возможной только при условии нотариально удостоверенного согласия бабушки.
Без такого согласия новый владелец может столкнуться с юридическими проблемами: даже после заключения договора купли-продажи бабушка сможет оспорить переход права собственности, если ее право проживания не было учтено.
Выводы.
«До сих пор практика показывала, что значительное количество споров связано с тем, что покупатели недвижимости не имели возможности заранее узнать о существующих правах пользования третьих лиц, не оформленных должным образом в реестре, — резюмировал глава комитета. — Судебные процессы, в ходе которых оспаривались сделки из-за несоответствия фактического статуса объекта заявленному в документах, создавали правовую неопределенность и препятствовали нормальному обороту недвижимости. Новый механизм регистрации таких прав и требования нотариального согласования направлены на снижение подобных рисков и обеспечение защиты прав участников правоотношений в сфере недвижимости».
