По итогам августа стало понятно, что сделки с жильем — и новым, и вторичным — в России сильно просели. Желающих взять кредиты под 20−22% годовых очень немного, говорит глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков. Эксперт разъяснил, как долго продлится время высоких ставок, чего ждать от цен на жилье, и грозит ли нам дефицит новостроек.
Антонина Лопаева, aif.ru: — На днях глава Сбербанка Герман Греф заявил, что по итогам года ипотека просядет не меньше, чем на 40%. Это совпадает с вашими прогнозами?
Михаил Хорьков: — Да, в целом, такие же ожидания у большинства участников рынка. Цифры звучали разные: кто-то считает, что на треть рынок сожмется, кто-то — что на 50%. По регионам мы действительно увидим разные результаты, но в любом случае минус 40% от общих объемов ипотеки — это не сюрприз для нас.
— Какие регионы могут «просесть» с выдачей ипотеки больше всего?
— Пока прогнозировать сложно, могут быть неожиданности, поскольку весь 2024 год складывался из двух совершенно разных периодов. Один — до отмены льготной ипотеки с господдержкой, а второй — после. Мы видели провальный январь после роста ключевой ставки, слабый на сделки февраль и быстрый разгон спроса с марта до конца июня. В июле и августе спрос резко просел, и полную картину по году мы увидим только в январе.
— Сейчас рыночная ставка по ипотеке — 20−22%. Есть шанс увидеть цифры хотя бы 14−16% в 2025 году?
— Пока все идет к тому, что период высоких ставок будет долгим. Ипотека под 12% — это пока слишком далекий ориентир, на 2025 год мы таких ставок не ждем. Я в числе тех, кто надеется, что до конца года ставки хотя бы не поднимутся. Но есть вероятность, что регулятор вновь объявит об их повышении — это тоже не фантастика. Хотя для потребителя это уже будет неважно. И 22%, и 24% являются запретительными ставками.
— Недавно предложили сделать несколько льготных программ для бюджетников, молодых специалистов и некоторых других категорий. Как думаете, эти программы способны компенсировать тот объем заемщиков, который мы потеряли с отменой ипотеки с господдержкой?
— Если честно, я не верю, что эти программы быстро будут запущены в работу. Врачей, учителей, молодых специалистов у нас в разы больше, чем, например, айтишников. И если субсидировать для них ставку по текущим условиям, то потребуются колоссальные средства. Отмена льготной ипотеки «Господдержка 2020» произошла как раз потому, что денег требовалось все больше. А тут придется закладывать крупные суммы на долгий срок.
Инициатив в Госдуме выдвигается бесконечное множество, до реализации доходят единицы. Возможно, к названным ипотечным программам вернутся, когда ставки снизятся, и затраты на их субсидирование тоже станут в разы ниже.
— Есть прогнозы, что на стабилизацию рынка уйдет полтора-два года. Как мы поймем, что рынок стабилизировался?
— Это значит, что мы вернемся к каким-то разумным ставкам и более массовой аудитории потенциальных покупателей. А до этого срока рынок будет находиться в замороженном состоянии.
— «Вторичка» тоже заморожена?
— Обороты сильно сократились, риелторы зарабатывают меньше, потому что сделок проходит тоже мало. Но с точки зрения переоценки объектов процесс идет. Хотя и медленно. Объектов мало, запросов тоже мало, продавцы выставлять свои объекты не спешат. Мы видим скидки в процессе торга — при дисконте 7−10% объекты продаются достаточно быстро и не зависают на сайтах объявлений на полгода-год.
С другой стороны, зарплаты тоже растут. И один из сценариев на 2025−26 год — когда доходы продолжат расти, пусть не так быстро, а цены будут стоять на месте. Вот тогда разрыв цены и доходов населения выровняется. Если в последующем еще и ставки станут ниже, то многие семьи получат реальную возможность решить свой квартирный вопрос.
— Застройщики говорят о том, что придерживают новые проекты. Можно ли ждать, что уже к 2026 году возникнет дефицит жилья?
— Вполне вероятно, что через полтора года мы это увидим. Пока еще на рынок продолжают выводить новые проекты, ведь стройка — процесс небыстрый. Сначала застройщик берет кредит на землю, затем проектирует. Если до 1 июля 2024 года он не успел вывести объект в продажу, то ему уже не остановить процесс, и позднее жилой комплекс все равно будет предложен покупателям. Так что пока у нас продолжается рост объемов текущего строительства.
А вот по новым объектам может быть иначе. Инвестиции в покупку земельных участков сокращаются, поэтому в 2026 году у нас есть потенциальный риск получить дефицитный рынок новостроек. Но пока резервы у застройщиков есть. Они еще готовы ждать оттепели на рынке и скорее поступятся сроком продажи квартир и домов, нежели фронтально снизят цену.
— Что будет с ценами на жилье до конца года?
— Нет объективных факторов, которые могли бы существенно повлиять на цену и привести к ее скачкам в ту или иную сторону в ближайшие месяцы. Мы в состоянии стагнации. По «первичке» так же, как в июле и августе, будут адресные скидки — в пределах 10%. Но это не значит, что все объекты подешевеют: это будет избирательное снижение по отдельным категориям квартир. Чтобы цены изменились, нужно, чтобы произошел рост предложений на «вторичке» и уменьшилась ставка по кредитам. Когда новое и вторичное жилье начинают конкурировать, а ставки опускаются до 12−14%, тогда у покупателя возникает вопрос: а надо ли брать новостройку? Или лучше предпочесть «вторичку» в новом доме с дисконтом 15−20%? Но пока этот сценарий маловероятен для 2025 года.
— Что сейчас делать потенциальным ипотечникам, которые не попадают под льготное кредитование?
— Трезво оценивать свои возможности. Не нужно спешить с покупкой, если это не срочная потребность. В ближайшие год-полтора нужно копить деньги, зарабатывать, пересматривать свои расходы. Не надо изобретать конструкции, которые позволят совершить сделку, если потом вместо радости новоселья человек получит непосильное бремя.
