Судебный юрист, управляющий партнер юридической фирмы «Абсолем» Сергей Минаев в беседе с «Известиями» рассказал, что при покупке вторичного жилья всегда остается риск того, что новый владелец недвижимости не сохранит ее. Даже проверка документов и добросовестность покупателя могут не помочь, если выяснится, что сделка проведена с нарушениями или продавец не имел права распоряжаться собственностью.
«В общем смысле добросовестность означает поведение собственника с учетом прав и законных интересов другой стороны. Для приобретателя есть специальный критерий: он не знал и не мог знать, что продавец не вправе отчуждать имущество. Этот критерий работает в исках об истребовании квартиры собственником у покупателя, приобретшего ее у лица, не имевшего прав на продажу», — уточняет Минаев.
Как объясняет эксперт, в ситуациях, когда квартира выбыла из собственности первоначального владельца без его воли, добросовестность покупателя не всегда позволяет сохранить жилье. Такое может произойти, например, если были подделаны документы.
Также риск заключается в возможном банкротстве продавца. В таком случае сделку могут попытаться оспорить, если квартира была продана по существенно заниженной цене или без подтверждения факта оплаты. Владелец может обезопасить свою новую собственность с помощью документов, подтверждающих рыночную стоимость недвижимости и реальность оплаты. Значение имеет и отсутствие информации о проблемах продавца на момент сделки, уточняет эксперт.
Обратить внимание юрист рекомендует и на риски, которые возникают при спорах вокруг наследства. Если права наследника на квартиру были оспорены и появился новый претендент на собственность, он может требовать компенсации стоимости имущества, а не автоматического возврата квартиры от покупателя.
Еще одним обстоятельством может стать заявление продавца, что он продавал собственность, попав под действия мошенников. Однако эксперт утверждает, что в этой ситуации одного заявления об обмане недостаточно для автоматической отмены сделки и возврата квартиры.
«В резонансном деле “Долиной — Лурье” Верховный суд указал, что нельзя смешивать основания недействительности и автоматически возвращать жилье любому потерпевшему от мошенников только на основании заявления продавца об обмане. Единственное применимое основание — временная недееспособность, которая должна быть подтверждена психиатрической экспертизой», — заключил юрист.
Для снижения рисков Минаев советует заранее изучать историю квартиры и документы, подтверждающие право собственности. Также дополнительной мерой защиты может стать прохождение продавцом психолого-психиатрической экспертизы непосредственно в день сделки.