В первой половине 2026 года на долю жилья бизнес-, премиум- и элитного класса пришлась пятая часть всего объема жилищного строительства в России. Лидерами спроса и предложения традиционно остаются Москва, Санкт-Петербург и Сочи. Цена квадратного метра растет, а покупатель стал моложе и избирательнее. Что предлагают девелоперы и как изменились предпочтения покупателей, "Российская газета" узнала у экспертов.
К концу первой половины 2026 года доля жилья бизнес-, премиум- и элитного классов в общем объеме жилищного строительства по России достигла рекордных 21% против 19% год назад. При этом долю лотов "премиум/элит" по России можно оценить на уровне не выше 2,7%, рассказывает "РГ" директор по продажам агентства недвижимости Point Estate Роман Амелин. "Единой классификации нет. В регионах класс ЖК зачастую определяют сами девелоперы или агентства недвижимости, поэтому какая-то доля регионального "премиума" может представлять собой лишь формальное изменение позиционирования проектов без глобального изменения их характеристик", - поясняет он.
Границы между бизнес-, премиум-, элитным и делюкс-классами у разных аналитиков различаются, подтверждает заместитель генерального директора архитектурного бюро Modern House Яна Шамонаева. Если говорить именно об элитном и делюкс-сегментах, без бизнес-класса, то на первичном рынке они составляют около 1% предложения по количеству лотов, в денежном выражении доля в несколько раз выше.
"Для сравнения: весь верхний сегмент, включая бизнес-, премиум- и элитный классы, занимает около 21% текущего строительства в России. При этом в новых запусках его доля в первом полугодии 2026 года сократилась до 14% против 18% в начале 2025 года, - отмечает эксперт. - Это говорит не об исчезновении дорогого жилья, а об осторожности девелоперов при запуске новых проектов".
На первичном рынке доля элитного и премиального жилья в стране растет, отмечает учредитель и директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко. "По данным ЕИСЖС, сегодня в России строится 5,7 млн кв. м жилья элитного класса, в июле 2025 г. - 4,8 млн кв. м (+0,9 млн кв. м за год). Лидерами по объему и стоимости элитного жилья остаются Москва и Санкт-Петербург. Также большой объем элитных новостроек сконцентрирован в таких городах, как Сочи, Ростов-на-Дону, Омск и, например, Самара", - говорит она.
Еще часть высокобюджетной недвижимости сосредоточена в Московской области - прежде всего, это Рублево-Успенское и Новорижское направления, а также в Курортном и Всеволожском районах Петербургской агломерации, Сириусе и Красной Поляне, добавляет Шамонаева. Локальные премиальные рынки развиваются также в Казани, Екатеринбурге, Калининграде и ряде южных регионов, но их объем несопоставим с тремя главными центрами.
Предложение растет
В 2026 году предложение на первичном рынке Москвы продолжает расти, говорит генеральный директор Optima Development Давид Худоян. Так, к концу июля объем предложения премиальных новостроек в границах "старой" Москвы вырос на 41% год к году, до 558 тыс. кв. м, а число лотов - на 43%, до 6,6 тыс. Одновременно покупательская активность здесь в первом полугодии снизилась.
Всего на первичном рынке Москвы к середине 2026 года экспонировалось около 3 540 элитных лотов общей площадью 461 тыс. кв. м. За год предложение выросло на 9% и достигло абсолютного рекорда за всю историю наблюдений, говорит руководитель цифрового развития продаж "Ташир Эстейт" Дмитрий Польской. За три года объем московского первичного рынка увеличился с 2 240 до 3 540 лотов - примерно в 1,6 раза. В Москве предложение наиболее сосредоточено в Пресненском районе - 20% всех элитных лотов, Дорогомилово - 15%, Замоскворечье - 12%, Тверском районе - 9%, Хамовниках - 8%, добавляет эксперт.
Так, по состоянию на конец июля 2026 года были представлены 106 высокобюджетных проектов. Из них 27 класса делюкс, 57 - премиум-класс в ЦАО и 22 - за пределами ЦАО, отмечает заместитель председателя совета директоров инвестиционно-промышленной группы компаний "Стилобат" Булат Алимов. "Например, в "Большом Сити" объем премиального предложения за последние два года увеличился на 76% и составляет 2,9 тыс. лотов. В классе делюкс там же количество лотов увеличилось с 5 до 49. Стоит отметить, что в проектах КРТ доля высокобюджетного жилья в Москве выросла с 30-40% в 2023-2024 годах до 50-60% в 2026 году", - сообщает он.
По словам Алимова, в регионах этот показатель стабилен и составляет от 15 до 25%. Основные рынки - Москва, Санкт-Петербург и Сочи, а также Московская и Ленинградская области. Так, в Санкт-Петербурге сейчас представлено около 495 квартир и апартаментов общей площадью 57 тыс. кв. м. По словам Польского, по количеству лотов прирост за год составил всего 1%, при этом объем предложения в квадратных метрах сократился на 3%.
В Московском регионе отдельно растет загородная элитная недвижимость: сейчас это около 715 лотов, на 31% больше год к году, отмечает Польской. За первую половину 2026 года объем предложения на первичном рынке здесь увеличился примерно на 10%, спрос - на 47% относительно аналогичного периода прошлого года, говорит основатель Starkwood Вячеслав Астафьев. Если говорить про вторичный рынок, то количество предложений выросло всего на пару процентов, то есть фактически осталось на уровне прошлого года, добавил он.
"В Московском регионе в экспозиции находится порядка 2 600 лотов элитного сегмента, совокупная стоимость предложения - около 919 млрд рублей, - говорит Астафьев. - Больше всего премиальных предложений традиционно сконцентрировано в Московской и Ленинградской областях. В Подмосковье лидируют направления с исторически высокой долей премиальной застройки, а в Петербурге и Ленобласти ключевым по объему предложения в элитном сегменте остается Выборгский район - на него приходится до 78% лотов". Также стабильно высокий спрос и ограниченное предложение в Курортном районе Петербурга и на Карельском перешейке в целом.
Предложение курортной недвижимости в Сочи за последние 5 лет увеличилось на 35% и сместилось в сторону более дорогих активов, рассказывает коммерческий директор Группы Мантера Ольга Трояновская. Массовый сегмент практически исчез из предложения. "Если в 2021 году на рынке курорта было 26 проектов эконом-класса на более чем 8,6 тыс. лотов, то в начале 2026 года остались только 2 проекта на 200 лотов. Фактически эконом перестал быть драйвером нового строительства. Зато более дорогих проектов стало заметно больше: число лотов в премиум-сегменте с 2021 года увеличилось почти в три раза, а в элитном - почти в два раза", - уточняет она.
Динамика спроса
Анализируя рынок элитной недвижимости Москвы, Польской отмечает: последние пять лет фактически вместили два полноценных рыночных цикла. В 2021 году на первичном рынке Москвы было заключено 1 620 сделок на 170 млрд рублей - исторический пик того периода. В 2022 году показатель снизился до 860 сделок, то есть на 47% за год, а объем составил 101 млрд рублей. В 2023 году рынок начал восстанавливаться - 1 360 сделок, в 2024-м - уже 1 890. В 2025 году был установлен новый рекорд по объему денежных средств: 1 790 сделок на 350 млрд рублей. По количеству сделок это немного меньше результата 2024 года, но по стоимости - на 22% больше.
"В первом полугодии 2026 года рынок перешел в фазу охлаждения: заключено около 630 сделок, что на 29% меньше аналогичного периода 2025 года. При этом по объему денежных средств это по-прежнему второй результат в истории рынка. Одновременно растет средний бюджет сделки: в делюкс-сегменте за три года он увеличился с 234 млн до 437 млн рублей, или на 87%, а в премиальном - со 100 млн до 133 млн рублей, на 33%. То есть сегодня мы видим не столько исчезновение платежеспособного спроса, сколько его большую избирательность и концентрацию в более дорогом продукте", - говорит Польской.
При этом наиболее заметно меняется география спроса. Происходит смещение интереса из исторического центра в западные округа Москвы. По словам эксперта, Дорогомилово стабильно занимает первое место - около 30% всех сделок в 2025 году и первом полугодии 2026-го. На Пресненский район приходится 16-18%. "Значительно выросло Замоскворечье: его доля увеличилась с 3% сделок в 2023 году до 12% в 2026-м. Обратная динамика наблюдается в Хамовниках: доля района сократилась с 20% в 2023 году до 6% в 2026-м. Здесь основная причина - вымывание качественного предложения при отсутствии его быстрого пополнения", - сообщает он.
В 2022-2023 годах элитная недвижимость активно использовалась как инструмент сохранения капитала внутри страны, считает Шамонаева. В 2024-2025 годах рынок поддерживали ограниченное качественное предложение, рост частного капитала и переориентация части покупателей с зарубежной недвижимости на российскую.
"В 2026 году рынок стал более спокойным и избирательным. На первичном элитном рынке Москвы спрос в первом полугодии снизился примерно на 27% год к году. Одновременно спрос на готовое элитное жилье вырос: на московской "вторичке" по итогам полугодия он увеличился на 57%. Часть покупателей не хочет принимать строительные риски и ждать ввода дома, особенно когда готовый объект стоит дешевле сопоставимой новостройки", - отмечает Шамонаева.
Средний прирост цены квадратного метра в элитном сегменте за 2024-2025 годы составил порядка 20% за год, добавляет Алимов. При этом средний бюджет сделки в делюксе в первом полугодии 2026 года составляет около 556 млн рублей. В премиуме - около 106,6 млн рублей. По сравнению с 2024 годом бюджет сделки в делюксе вырос на 26% (с 439 до 551 млн руб.), в премиуме - на 5% (с 135 до 142 млн руб.). Текущий уровень цен предложения в делюксе - около 3 млн руб. за кв.м., в премиум-сегменте - около 1,5 млн руб. за кв.м.
По словам Алимова, в первом полугодии 2026 года динамика сделок замедлилась. "В делюксе за январь-июль заключено 72 сделки - на 18% меньше, чем годом ранее. В премиуме - 1 388 сделок, минус 16%. Доля иностранных покупателей - менее 3%, спрос переориентировался на внутреннего рублевого инвестора", - говорит эксперт. Наибольший прирост капитализации дают локации с дефицитом качественного предложения. В Москве лидируют Арбат, Хамовники, Пресненский район, Цветной бульвар. В Петербурге - Крестовский и Каменный острова, Петроградская сторона.
Смена приоритетов
Снижение покупательской активности не означает потери интереса к высокобюджетной недвижимости, считает Худоян. Скорее, покупатель стал гораздо избирательнее и теперь оценивает объект не только по цене и адресу, но и как долгосрочный актив - с точки зрения архитектуры, качества строительства, приватности, сервиса, инфраструктуры и ликвидности.
"За последние три-пять лет этот подход заметно усилился. Покупателю уже недостаточно просто дорогой квартиры в престижном районе. Важна сформированная среда и понятная ценность проекта для жизни и последующей перепродажи или аренды. При этом цены продолжают расти - в I квартале 2026 года средняя стоимость квадратного метра в московских премиальных новостройках превысила 850 тыс. рублей (увеличение за год составило примерно 16%). Рост поддерживают высокая себестоимость строительства, стоимость земельных участков и ограниченное количество площадок, подходящих для создания действительно качественных проектов", - отмечает он.
Изменился и портрет покупателя. "Около 70% покупателей сегодня приобретают элитную недвижимость прежде всего для сохранения капитала, а не для улучшения жилищных условий, - говорит Польской. - Около 90% сделок проходят за собственные средства или в рассрочку - ипотека в элитном сегменте практически не используется. Доля региональных покупателей выросла до 41%, то есть Москва продолжает притягивать капитал со всей страны. Кроме того, аудитория молодеет: у крупных застройщиков за четыре года доля покупателей в возрасте 30-40 лет выросла с 20% до 32%".
По словам Алимова, в структуре спроса приоритет отдается готовым объектам клубного формата, лотам с панорамными видами, выходами к воде, приватными парками и развитой сервисной инфраструктурой. Объекты, не обладающие ярко выраженными конкурентными преимуществами либо имеющие завышенный уровень ценообразования, демонстрируют увеличенный срок экспозиции.
"Покупатель ищет уже не максимальную площадь, а качество и ликвидность: две-три спальни, продуманную планировку, приватность, хорошую инсоляцию, видовые характеристики, террасу, парковку, качественное управление и готовую инфраструктуру, - отмечает Шамонаева. - В делюкс-проектах Москвы на квартиры с двумя-тремя спальнями приходится около 58% сделок. В Петербурге 55% продаж первого полугодия пришлось на введенные или близкие к завершению объекты".
В сегменте загородной недвижимости за последние 3-5 лет спрос также заметно трансформировался, говорит Астафьев. "От "демонстративной роскоши" рынок перешел к "рациональной" - покупатели все чаще выбирают не масштаб, а качество, приватность и продуманность пространства. Наиболее востребованы локации с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью и богатым природным окружением", - отмечает он. В Петербурге это северные направления, включая Курортный район, в Московском регионе лидерами традиционно являются Новорижское, Рублево-Успенское, Киевское шоссе.
Эволюционировал и спрос на элитную недвижимость в Сочи, говорит Трояновская. Покупатель стал чаще выбирать проекты с сервисом, инфраструктурой и качественным управлением вместо минимального порога входа. "При этом сегмент премиального жилья в Сочи чувствует себя довольно устойчиво. Он меньше зависит от краткосрочных колебаний спроса. Его аудитория принимает решение о покупке, исходя из долгосрочной ценности актива", - говорит она.
Кроме того, растет популярность сервисных резиденций. С 2021 г. по 2022 г. их доля в общем объеме предложения курортной недвижимости Сочи выросла вдвое: с 26% до 57%. Далее этот показатель прирастал довольно равномерно - по 4 п.п. в год, достигнув рекордных 74% в 2026 году, а в элитном сегменте доля формата достигла 100%.