Купить комнату в ипотеку сложнее, чем приобрести квартиру целиком. Однако для части россиян такая покупка остается доступным способом улучшения жилищных условий при ограниченном бюджете. Банки смягчили подход к таким сделкам, но требования к объекту остались жесткими. "Российская газета" узнала у экспертов, что обязательно проверят кредитные организации, из-за чего могут отказать и как подготовиться, чтобы сделка прошла без сюрпризов.
Банк выдает деньги под залог, поэтому для него важна ликвидность объекта, то есть возможность быстро продать комнату в случае проблем, рассказала член Ассоциации Гильдии риелторов России Юнесса Смердова. В первую очередь оценивается изолированность и наличие отдельного входа. По ее словам, проходные и смежные комнаты сегодня практически не кредитуются.
"Также обязателен отдельный лицевой счет на коммунальные услуги - общий счет на всю коммуналку станет серьезным препятствием. Комната должна быть выделена в натуре с четкими границами по БТИ и отдельным кадастровым номером, долю в квартире без выделения стен банк не примет", - добавила Смердова.
Для возможности оформления заявки на такой ипотечный кредит комната должна соответствовать определенным требованиям, отметил руководитель направления по развитию потребительского кредитования и кредитных карт Инго Банка Дмитрий Долженко.
"Она должна быть оформлена как самостоятельный объект недвижимости с кадастровым номером и находиться в обычном многоквартирном доме (не общежитие), здание не должно быть аварийным или планируемым под снос, обязательно наличие света, отопления, а также доступов на кухню и в санузел", - рассказал он.
В каких случаях банк может отказать?
Оценщик сравнивает комнату с аналогичными в этом районе, и если цена завышена, банк снизит оценочную стоимость, а значит, уменьшит сумму кредита или вовсе откажет, говорит Смердова. Так, если оценщик дает сумму на 30% меньше запрашиваемой, банк сочтет сделку рискованной. По ее словам, есть еще несколько классических "красных флагов", которые почти всегда ведут к отказу даже при хорошем доходе.
"Долги по ЖКХ у продавца за последние три и более месяца банк проверяет через управляющую компанию, и без погашения сделка не пройдет. Комнату в общежитии коридорного типа банки кредитуют крайне редко из-за сложности оценки и юридических тонкостей. Неприватизированная комната по договору соцнайма не может быть предметом залога, пока не оформлена приватизация. Арест, залог у третьих лиц, опека, судебные разбирательства - все это видно в выписке ЕГРН и станет препятствием", - говорит эксперт.
Также банк откажет, если в квартире была произведена несогласованная перепланировка, добавляет Долженко. "У потенциального заемщика при этом должна быть хорошая кредитная история: так как сам кредит для банка будет менее доходным, то и одобрение получают клиенты с наименьшим уровнем риска", - говорит он.
У некоторых банков есть ограничения по физическому износу дома - например, не более 60-65%, рассказала основатель и генеральный директор агентства недвижимости "Счастье под ключ" Елена Мищенко. "Где-то смотрят на год постройки, перекрытия, аварийность и планы по сносу или реконструкции. Поэтому я всегда советую сначала получить одобрение банка именно на ипотеку для покупки комнаты, и только потом идти выбирать", - говорит она.
Требования конкретного банка нужно выяснять заранее. Отказ одного банка не означает, что комнату невозможно купить в ипотеку. "Иногда банк отказал не вам и даже не комнате. Просто его залоговая политика не предусматривает такой объект, дом или количество продавцов, - рассказала Мищенко. - В моей практике был случай, когда комнатой владели 11 собственников, из которых четыре - дети, и банк не давал купить ее в ипотеку, так как максимально рассматриваемое количество продавцов у них было пять".
Обязательно ли согласие соседей?
У собственников других комнат в квартире есть преимущественное право покупки. Поэтому продавец обязан предложить им приобрести комнату на тех же условиях. Однако на практике нередко возникают сложности: сосед может не жить в квартире или не желает подписывать отказ от покупки комнаты.
"Это не означает, что комнату невозможно продать. Собственников можно надлежащим образом уведомить о продаже через нотариуса, указав цену и условия покупки. Дальше соблюдается предусмотренная законом процедура - выждать месяц и получить от нотариуса документ о должном уведомлении о продаже", - говорит Мищенко.
В случае, если в одной из комнат проживает не собственник, а жилец по договору социального найма, получать отказ от покупки следует уже не от него. "Собственник - город. Значит, разбираться нужно уже с уполномоченным органом, который распоряжается городским имуществом, и соблюдать процедуру в отношении собственника. Такие сделки встречаются реже, но встречаются", - объяснила Мищенко.
Как увеличить шансы на получение ипотеки?
Чтобы повысить шансы на одобрение, при выборе объекта следует обратить пристальное внимание на юридическую часть объекта недвижимости, подходит ли он под условия банка, говорит Долженко. "Если объект удовлетворяет условиям, то дальше будут влиять параметры потенциального заемщика. Повышение первоначального взноса, привлечение созаемщика, закрытие действующих кредитов и кредитных карт помогут увеличить шансы на одобрение", - говорит эксперт.
В целом, чтобы сама сделка прошла гладко, стоит заранее подготовиться. "Закажите независимую оценку объекта до подачи заявки, это покажет банку вашу серьезность и позволит избежать неожиданного занижения цены. Выбирайте банки, которые работают с комнатами. Региональные банки отказывают чаще. Соберите полный пакет документов по объекту, выписку ЕГРН, техпаспорт БТИ, поэтажный план, экспликацию, справку об отсутствии долгов, согласие всех собственников", - советует Смердова.
Эксперт также рекомендует проверить свою кредитную историю заранее через ЦБКИ и исправить ошибки, если они есть. Также можно сделать легкий косметический ремонт перед визитом оценщика: свежий пол, чистые стены, исправные розетки повышают субъективную оценку на 10-15%.