Целый ряд крупных градостроительных проектов в Петербурге может столкнуться с дополнительными трудностями при реализации новых требований к территориям, которым угрожает вода.
В начале августа в России вступили в силу поправки в Федеральный закон № 301, вносящие корректировки в Водный кодекс РФ и Федеральный закон "О безопасности гидротехнических сооружений". Эти изменения фактически запрещают капитальное строительство в зонах подтопления и затопления. Ранее такое строительство все же было возможно: запрещалось лишь создание "объектов капитального строительства, не обеспеченных сооружениями и (или) методами инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод". Теперь же формулировка звучит так: "За исключением строительства сооружений инженерной защиты, предназначенных для защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод". То есть капитальное строительство других объектов на ряде территорий теперь запрещено полностью.
Зона затопления - это территория, которую накрывает водой при паводках, половодьях или наводнениях, а зона подтопления - пространство рядом с зоной затопления, где поднимаются грунтовые воды из-за подпора рек или водоемов. Эти зоны зафиксированы в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) - документе, который содержит сведения о видах разрешенного использования и ограничениях по использованию земельных участков.
Информацию о том, какие территории находятся под угрозой затопления или подтопления, можно найти на Градостроительном портале Санкт-Петербурга. Среди прочих на карте отмечены земли, на которых город намерен создать знаковые объекты. Так, в зоны подтопления и затопления частично попадают запланированные ранее небоскребы Лахта-2 и Лахта-3 (рядом с Лахта Центром), новый зоопарк в Юнтолово и морской курорт "Санкт-Петербург Марина" в районе Горской. А вот проектируемый второй выход станции метро "Приморская" - не попадает, но находится в непосредственной близости от таких зон. К слову, намыву Васильевского острова, судя по схеме, тоже ничего не угрожает.
Практики отрасли считают, что поправки могут ударить по ряду городских проектов.
- Новые требования для девелоперов будут означать дополнительные ограничения уже на стадии планирования: придется заранее оценивать гидрологические риски и возможность инженерной защиты территории. Часть проектов, вероятно, будет пересмотрена или отложена, если обеспечить такую защиту технически или экономически невозможно, - отмечает Алексей Лукьянчиков, основатель инжиниринговой компании "Элемент", член-учредитель ассоциации "НОТЕХ".
Лукьянчиков считает, что в Петербурге возрастет роль инженерной защиты, а именно дамб, дренажных систем, водоотведения и других решений. Но это неизбежно увеличит стоимость и сроки реализации проектов. Наибольшие риски возникают у инвесторов, которые уже вложились в подготовку участков и проектирование. Им придется учитывать дополнительные расходы и возможный пересмотр первоначальной концепции. Что касается намывных территорий, здесь особенно важна конкретная гидрологическая ситуация участка, а требования к защите от негативного воздействия воды приобретают принципиальную важность.
По оценке экспертов, объекты, которые уже построены или получили разрешение на строительство, новые нормы вряд ли затронут. Ужесточение, скорее всего, добавит дополнительные этапы согласований с профильными ведомствами при строительстве и проектировании новых зданий.
Предполагается, что на застройщика ляжет обязанность вывести территории из статуса подтопляемых, прежде чем начать строительство. Для этого потребуется защитить территорию от воздействия воды и пройти сложную процедуру, чтобы доказать, что угроза затопления или подтопления устранена. Однако это не значит, что для каждого дома нужно будет построить свою дамбу. Вместо этого могут быть установлены дренажные системы или искусственно повышена поверхность территории.
По мнению Станислава Михайлова, директора по правовым вопросам группы RBI, после принятия новых правил речь пойдет не об убытках, а о дополнительных затратах. В первую очередь они возникнут у тех, кто заинтересован в строительстве и дальнейшей эксплуатации объекта: у девелоперов, инвесторов и правообладателей земельных участков. Инженерная защита, дополнительные проектные решения и согласовательные процедуры становятся отдельной частью реализации проекта.
Впрочем, специалисты подчеркивают: угроза подтопления в городе реальна, но исходит она не от Невы.
- Наводнения, которые случались в Петербурге, были вызваны не паводком, а нагонной волной: море нагоняло воду навстречу Неве, и той некуда было течь, - напоминает Анатолий Кудрявцев, кандидат технических наук, доцент кафедры водопользования и экологии СПбГАСУ. - После строительства дамбы эта угроза для города практически снята. Что касается намывных территорий, Васильевского острова, площадки под "Лахту-2", они тоже могут пострадать, только от воды со стороны залива, а этот риск дамба закрывает. Более того, уровень Ладожского озера сейчас снижается, а значит, снижается и расход воды в Неве, - оснований ждать, что река будет выходить из берегов, все меньше.
По словам специалиста, куда более заметная проблема - ливневая канализация. Ливневка в городе рассчитана на сверхнормативные осадки, которые раньше случались раз в пять лет. Сейчас интенсивность дождей выросла в разы, и система с этим объемом воды уже не справляется. Трубы просто не успевают отводить воды, которые в них поступают: система переходит в напорный режим, из-за чего уровень в колодцах поднимается и ливневка перестает принимать новые стоки. При этом, подчеркивает Кудрявцев, речь не только о прибрежных районах - эффект ощущается по всему городу, поскольку диаметры труб рассчитаны на старые нормативы дождевой нагрузки.
- Заменить ливневую канализацию в плотно застроенном центре Петербурга - задача крайне сложная, и, как она будет решаться, пока представить сложно, - признается специалист.