В регионах будут по-новому рассчитывать размер равноценного возмещения за ветхое жилье, изымаемое в рамках комплексного развития территорий (КРТ). Определять сумму выкупа теперь необходимо не ранее чем за 60 дней до направления собственнику проекта договора о переходе права на квартиру. Это условие - залог того, что квадратные метры не успеют подорожать, как это часто бывало при прежнем порядке расчета. Соответствующие изменения в Жилищный кодекс РФ внесены по инициативе Архангельской области. Они также актуальны для Республики Коми и других регионов СЗФО, где старый деревянный жилфонд расселяют под новую застройку.
При реализации проектов КРТ владельцы жилья в домах с высоким уровнем износа получают равноценное денежное возмещение или другие квартиры, поясняли авторы поправок. Сумма компенсации складывается из рыночной стоимости жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и земельного участка, на котором он стоит. Учитываются и убытки, которые несет собственник при вынужденном переезде.
Однако расчет возмещения раньше производился на дату принятия решения о КРТ. От этого момента до фактической выплаты денег проходило много времени. Из-за такого разрыва рыночная стоимость квадратного метра, по разным оценкам, успевала вырасти на 30-50 процентов, а то и в несколько раз. В итоге люди получали несоразмерно заниженный выкуп и обращались в суды.
Так, в Архангельской области инвесторы предлагали собственникам заключать договоры о переходе права собственности на жилье по цене 60 тысяч рублей за "квадрат", действовавшей на день принятия решения о КРТ. А на момент подписания документа его реальная стоимость составляла уже 90 тысяч рублей и выше. Причем максимально приблизить заключение договора к дате решения о КРТ было невозможно: такие программы реализуются поэтапно и могут растягиваться на несколько лет.
С такой же проблемой сталкивались и в Республике Коми. Сыктывкарский городской суд неоднократно рассматривал споры между муниципалитетом и собственниками ветхого жилья, не согласными с размером возмещения. Как правило, в таких случаях назначались судебные экспертизы и по их результатам инвестора обязывали увеличить выкупные суммы. Например, по одному из исков суд постановил выплатить владельцам квартиры два миллиона рублей вместо предложенных полутора миллионов.
Однако инфляция была лишь одной из трудностей расчета выкупа. При определении его размера у муниципалитетов остаются проблемы, связанные с отсутствием единых подходов к оценке старого жилфонда. Особенно много вопросов возникает при изъятии аварийного жилья - в частности о том, сколько выплачивать за непроизведенный капитальный ремонт.
Оценщики используют разные критерии: одни берут сумму взносов на эти цели и умножают на число лет их уплаты, другие подсчитывают стоимость всех невыполненных работ по дому и делят ее на жилые помещения. В итоге разница в возмещении за квадратный метр, по данным СФ, составляет от 5,5 тысячи рублей до 65 тысяч.
Зачастую единственным выходом в спорных ситуациях остается обращение в суд.
- За четверть века суды региона вынесли тысячи решений в интересах нуждающихся обитателей ветхого жилья, но исполнение этих судебных актов стало отдельной проблемой, - отметила в комментарии "РГ" руководитель объединенной пресс-службы судов Архангельской области Ксения Соловьева. - Ежегодно сотни жителей региона обращаются в областной суд по поводу взыскания компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок в связи с длительным неисполнением судебного решения. В их числе получившие решение суда о предоставлении жилого помещения в 2012, 2013 годах, и это не только отдельные граждане, супружеские пары, но и большие семьи.
На 1 июля 2026 года только в Архангельске, по данным администрации города, насчитывается 640 неисполненных судебных решений о предоставлении жилья нуждающимся.
Заключение сделок с застройщиками, в рамках которых те берут на себя обязательства по расселению "деревянных" кварталов, было призвано ускорить разрешение проблемы. Но на практике это привело к появлению новых судебных споров.
- Каждый такой спор имеет свои особенности, которые необходимо учитывать суду при вынесении законного и обоснованного решения. Примечательно, что, поскольку подобные соглашения с застройщиками практикуются недавно, в ряде случаев обязанность по выплате гражданину компенсации за изымаемое жилое помещение в ветхом аварийном доме суд возлагал на администрацию города. При разрешении споров он учитывает в числе прочего состояние жилого помещения, фактическую нуждаемость гражданина в жилье, сроки реализации программы, уровень доходов жителя расселяемого дома, а также выводы экспертных заключений, - пояснила Ксения Соловьева.
На федеральном уровне обещают продолжить совершенствование законодательства в этой сфере с учетом мнений из регионов.
Кстати
Регионы также получили полномочия самостоятельно принимать решения о комплексном развитии территорий на федеральных земельных участках. Но с оговоркой: если к тому времени правительственная комиссия уже передала право на участок субъекту РФ.