Успеть до февраля
В 2025 году, по информации Центробанка и отраслевых аналитиков, ипотека с господдержкой, включая семейную, составила более 80% в общем объеме жилищного кредитования.
По словам гендиректора группы компаний "Садовое кольцо" Ильи Колунова, в последние два месяца 2025 года на фоне слухов об ужесточении условий семейной ипотеки продажи с использованием этого механизма резко выросли. Покупатели стремились успеть "запрыгнуть в последний вагон" и улучшить жилищные условия до введения новых правил, говорит он.
Например, в Екатеринбурге в декабре 2025 года спрос на семейную ипотеку вырос на 60%, сообщил ТАСС основатель компании Baza Development Марк Заводовский. Некоторые российские семьи до ужесточения условий льготной программы даже хотели успеть приобрести две квартиры в инвестиционных целях, заметил управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов.
В январе 2026 года число выданных ипотечных кредитов, по данным ДОМ.РФ, выросло в 2,7 раза по сравнению с январем 2025 года и составило 87 тыс.
В феврале 2026 года в России ужесточились правила выдачи семейной ипотеки. Теперь на семью можно оформить только одну ипотеку, тогда как раньше право на льготный кредит было у каждого из супругов. Это изменило вектор спроса. По мнению Колунова, в феврале продажи квартир в РФ могут снизиться до 30% без новых мер господдержки или механизмов стимулирования спроса.
Доступность под угрозой
Лишь 8,3% работающих россиян могут накопить на 20-процентный первоначальный взнос по ипотеке за два года, рассказал заместитель председателя правления Сбербанка Тарас Скворцов. По его словам, с 2019 года средний срок накопления на первоначальный взнос вырос в 2,7 раза.
Помимо высоких ставок по ипотеке, спрос ограничивает рост цен на недвижимость. По прогнозу руководителя аналитического центра ДОМ.РФ Михаила Гольдберга, ставка по рыночной ипотеке снизится до 10% только в 2027 году. При этом цены на фоне низкого уровня предложения вырастут существенно больше, чем инфляция. Ее ожидают на уровне 4–5%, а цены на жилье могут вырасти на 10–15%. Таким образом, доступность недвижимости может оказаться под угрозой, предупредил Гольдберг.
В то же время в России растет число отказов банков по займам. По данным Национального бюро кредитных историй, в ноябре 2025 года доля отказов по всем розничным кредитам достигла рекордного за последнее время показателя — 82,6%. Сильнее всего за 2025 год он вырос в ипотеке — на 17,1 процентного пункта, до 69,2% в ноябре (в ноябре 2024 года — 52,1%).
Альтернатива есть
По словам основателя и генерального директора компании по аренде и инвестициям в недвижимость "Смарент" Виктора Зубика, застройщики стараются придумать новые схемы, которые позволяют покупателям войти в сделку без 100-процентного капитала.
В рамках субсидированной ипотеки застройщики предлагают кредиты по сниженным относительно рыночного уровня ставкам — на весь срок или на первые год-два. Ставка может быть от 15% на весь срок при первоначальном взносе в 50%. Также есть программы со ставкой 3,5% на первый год или 5% на первые два года при первоначальном взносе не менее 60%. Для сравнения: рыночная ипотечная ставка в конце 2025 года составляла около 22%.
Застройщики могут предлагать траншевую ипотеку. По ней первоначальный взнос может составлять 20%. Ставка по кредиту фиксируется на рыночном уровне, но кредит выдается в два транша. По первому ежемесячные платежи получаются ниже тех, что по семейной ипотеке. Позднее начинаются высокие платежи по второму главному траншу. При этом покупатели могут оказаться в сложной ситуации, если рыночная ставка растет, а не падает, предупреждает Зубик.
Альтернативой ипотеке стали рассрочки от застройщиков. Причем это не такой простой и выгодный инструмент для обеих сторон, считает Зубик. При этой схеме расчетов на эскроу-счета поступает лишь та часть, которую фактически уплачивает дольщик, а остаток поступает гораздо позже. "Для покупателей рассрочка содержит риски крупных платежей в будущем, и если этой суммы нет, скажем, на депозите при гибридной схеме или не планируется продажа другой недвижимости, то вероятно расторжение договора", — предупреждает эксперт.
Курс на паритет
По прогнозу Минфина, рынок ипотеки в 2026 году останется на уровне прошлого года (4 трлн рублей), но с ростом доли рыночных программ. Министерство ожидает, что с учетом снижения ключевой ставки процентные ставки по рыночным программам уменьшатся на 4–5 процентных пунктов.
Похожий прогноз и у аналитиков ДОМ.РФ. Они ожидают замедления выдачи кредитов уже в феврале, но в годовом выражении все равно будет рост. В целом за 2026 год выдача составит 1–1,2 млн кредитов на 4,6–5 трлн рублей (при условии реализации базового прогноза Банка России по ключевой ставке).
Руководитель департамента продуктов розничного бизнеса ВТБ Алексей Охорзин прогнозирует, что в 2026 году рынок ипотеки в России станет сбалансированнее: соотношение льготных и рыночных программ достигнет паритета — один к одному — против текущего соотношения три к одному в пользу госипотеки.
