Дом за три года
Правительство прорабатывает инициативу о бесплатном выделении земли под индивидуальное жилищное строительство. Главное условие — построить дом и зарегистрировать его в установленный срок — три года. С таким заявлением на площадке Национального центра «Россия» выступил вице-премьер Марат Хуснуллин.
По его данным, в общем объеме вводимого жилья на долю ИЖС сейчас приходится около 60 млн кв. м, тогда как на многоквартирные дома — примерно 40 млн кв. м. При этом опросы показывают, что 63% россиян предпочли бы жить в собственном доме, а не в квартире.
В последние годы строительство шло такими темпами, что практически все пригодные участки, оказались заняты или застроены. Чтобы придать новый импульс развитию ИЖС, необходимы нестандартные решения, и одним из них может стать бесплатное предоставление земли под обязательство построиться за три года.
В рамках подготовки к возможному запуску программы правительство намерено провести инвентаризацию неиспользуемых участков, которые можно было бы вовлечь в оборот.
Строительный тупик
Директор рынков России и СНГ компании «Фам Пропертис» Валерий Тумин в беседе с ВФокусе Mail заявил, что резерв для бесплатной раздачи есть. По данным Росреестра, речь идет о примерно 2% территорий населенных пунктов, преимущественно уже обеспеченных инфраструктурой. Однако механизм передачи земли пока не раскрыт и не закреплен ни в одном нормативном акте.
«Классическая аренда с выкупом, предполагающая итоговую оплату, противоречит заявленной бесплатности. Вероятнее всего, речь идет о безвозмездном срочном пользовании или аренде без арендной платы с последующей передачей участка в собственность после ввода дома в эксплуатацию», — сказал Тумин.
По его словам, главный барьер для перехода из квартиры в дом сегодня — не земля, а доступ к строительному финансированию. С 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон № 186-ФЗ, который сделал использование счетов эскроу обязательным при строительстве ИЖС с привлечением льготных ипотечных программ.
Суть этого механизма проста: деньги заказчика размещаются на специальном счете в банке и надежно заблокированы до момента полного завершения строительства. Подрядчик получает доступ к ним только после того, как дом построен, подписан акт приема-передачи и зарегистрировано право собственности заказчика. Это практически исключает ситуацию, когда подрядчик получает аванс и исчезает, оставляя людей без дома и с ипотекой.
«По данным “Дом.РФ”, 30% одобренных гражданам ипотечных кредитов на ИЖС в итоге не выдаются, поскольку подрядчики не могут получить проектное финансирование из-за отсутствия кредитной истории и залоговой массы. Охват ИЖС механизмом проектного финансирования остается на уровне 1−2%, Минстрой планирует довести его лишь до 23,5% к 2030 году», — добавил эксперт.
Тумин предупредил, что ситуация может обостриться, так как Банк России и «Дом.РФ» настаивают на распространении обязательных эскроу-счетов на всю ипотеку ИЖС, а не только льготную. При таком сценарии с рынка могут уйти от 20 до 40% подрядчиков — в первую очередь, мелкие и средние игроки без доступа к банковскому финансированию. Стоимость строительства для тех, кто останется, в таком случае вырастет на 10−25%.
Власти пытаются смягчить эффект — с 30 апреля 2026 года запущена программа «зонтичного» поручительства «Дом.РФ», которая должна помочь подключить к эскроу дополнительно 500−700 подрядчиков. Однако этих мер недостаточно.
Эксперт утверждает, что даже бесплатная земля не решит проблему массового переезда из квартир в дома.
«Заявленные 63% населения, желающих жить в ИЖС, отражают декларируемое предпочтение, а не готовность к немедленному переезду. Реализация массового перехода столкнется не с нехваткой участков, а с ограниченным числом подрядчиков, способных работать по новым финансовым правилам, и с более высокими текущими расходами на содержание дома. Мера способна снизить входной порог по стоимости земли, но не решает системную проблему рынка ИЖС — дефицит доступного проектного финансирования для небольших застройщиков», — заключил Тумин.