Актив за 1 рубль
Речь идет о «неиспользуемых» объектах, находящихся «в неудовлетворительном состоянии». Арендатор, выполнивший обязательства по договору и проведший реставрацию, сможет выкупить здание за 1 рубль — Минкультуры уведомит Росимущество, а то оформит сделку. Земельный участок под объектом в нее не входит.
Сейчас существует правительственная программа льготной аренды на 49 лет за символическую плату, но она почти не работает. По данным авторов поправок, свыше 90% арендованных по такой схеме объектов не восстанавливают — из-за отсутствия перспектив выкупа.
Реставрация одного руинированного особняка может стоить от 500 млн до 2 млрд рублей, и единственный источник средств — частные инвесторы.
Всего в России около 160 тысяч объектов культурного наследия, порядка 14 тысяч находятся в неудовлетворительном состоянии. По оценкам замглавы Минкультуры Владимира Осинцева, реставрация только 1,4 тысячи аварийных объектов обойдется в 2 трлн рублей — таких денег в федеральном бюджете нет.
Эмфитевзис по-русски
Основатель архитектурно-градостроительного бюро «НЭП» Никита Корчагин в беседе с ВФокусе Mail заявил, что главная проблема программы заключается не в стоимости аренды, а в юридической конструкции: инвестору предлагают вложить сотни миллионов или миллиарды рублей в объект, оставаясь при этом лишь арендатором.
«Еще римское право знало такие конструкции, как эмфитевзис и суперфиций — долгосрочные вещные права на чужую недвижимость. Их смысл как раз заключался в том, чтобы дать человеку, который надолго вкладывается в чужое имущество, гораздо более устойчивое право, чем обычная аренда. В российском законодательстве сегодня подобной полноценной конструкции применительно к таким инвестиционным проектам фактически не хватает», — пояснил эксперт.
По его словам, реставрация объекта культурного наследия — это длительный и сложный процесс с участием множества проектировщиков, подрядчиков и контролирующих органов. При инвестициях порядка 2 млрд рублей риск прекращения арендных отношений становится для инвестора несопоставимым с размером вложений.
«Даже если впоследствии инвестор сможет через суд взыскать часть понесенных расходов, это не решает его задачу. Он входит в такой проект не для того, чтобы через несколько лет получить компенсацию затрат. Он рассчитывает получить конкретный объект в конкретной локации, развивать там бизнес и за счет произведенных инвестиций увеличивать стоимость собственного капитала», — подчеркнул Корчагин.
Эксперт считает, что право выкупа принципиально меняет экономику сделки. После реставрации инвестор получает перспективу превратить вложенные средства в собственный актив, что существенно снижает долгосрочный риск и делает программу привлекательнее для частного капитала.
Юридические тонкости
Хотя законодательство рассматривает земельный участок и расположенное на нем здание как самостоятельные объекты, действует принцип единства их судьбы. Именно поэтому, считает эксперт, отсутствие земли в сделке не станет ловушкой для инвесторов.
«Собственник здания не останется в ситуации, когда он приобрел объект, а право пользоваться землей под ним завтра может просто исчезнуть. Закон связывает права на здание с правами на земельный участок, необходимый для его эксплуатации, а собственнику здания на государственной или муниципальной земле по общему правилу предоставляется исключительное право оформить этот участок в аренду либо, когда это допускается законом, приобрести его в собственность», — объяснил Корчагин.
Он добавил, что в крупных городах владение землей в собственность далеко не всегда дает инвестору существенное экономическое преимущество. Аренда и земельный налог рассчитываются исходя из кадастровой стоимости и режима использования участка, поэтому во многих коммерческих проектах финансовая нагрузка может быть сопоставимой.
«Для инвестора гораздо важнее другое: насколько надежно закреплено его право пользоваться земельным участком в течение всего срока эксплуатации объекта, каков размер арендной платы, допускает ли вид разрешенного использования предполагаемую бизнес-модель и какие ограничения накладывает статус объекта культурного наследия», — подчеркнул Корчагин.
Если право на здание оформлено в собственность, а земельно-правовые отношения нормально урегулированы, отсутствие собственности на сам участок не обесценивает объект и само по себе не мешает его капитализации и коммерческому использованию.
Основатель архитектурно-градостроительного бюро «НЭП» полагает, что объекты культурного наследия не стоит оценивать по той же модели, что обычное коммерческое помещение, так как у них совершенно другая инвестиционная логика.
«Инвестор приобретает уникальный объект в уникальной локации, зачастую с исторической ценностью. После качественной реставрации срок его эксплуатации продлевается еще на десятки лет, а сам объект превращается в редкий актив, предложение которого практически невозможно воспроизвести. Поэтому существенная часть экономики здесь возникает именно за счет долгосрочной капитализации», — уточнил он.
Здание может приносить деньги — как гостиница, офис или ресторан. Но оценивать такие вложения только по арендной доходности, по мнению эксперта, неправильно.
Уже есть успешные примеры, когда такие объекты после реконструкции стали приносить прибыль. В Казани бутик-отель «Сомов» окупился за пять лет, в Самаре ремесленная пекарня «Белотурка» — за 1,5−3 года, а усадьба «Гверстянка» в Боровичах стала музеем и культурным пространством. При этом средний срок окупаемости таких проектов составляет от 4,5 до 15 лет, но их уникальность и историческая ценность со временем повышают капитализацию.