Доля вместо студии
В Москве и Санкт-Петербурге все чаще продают доли в квартирах под видом отдельных студий. Продавцы скупают запущенные двух- и трехкомнатные квартиры, самовольно перепланируют их, устанавливают перегородки, отдельные входы и санузлы, а затем продают каждое помещение как самостоятельный объект. При этом юридически это остается одной квартирой с несколькими собственниками.
По словам руководителя адвокатского кабинета «Ваш адвокат» Алексея Журавлева, за такими сделками зачастую стоят профессиональные участники рынка.
«Покупателя убеждают, что он получает в единоличное пользование изолированное помещение площадью, скажем, 14,7 кв. м. Но юридически предметом сделки остается доля в праве, а не отдельный объект недвижимости», — подчеркнул юрист.
Организаторы схемы, как правило, действуют через ИП, ООО или как физические лица. Они оформляют соглашение о порядке владения и пользования квартирой, находящейся в общей долевой собственности, а при продаже каждой доли — об уступке прав и обязанностей по нему. Покупателю передают ключи от «его» студии, но в документах он получает не квартиру, а долю в праве на всю квартиру.
Все эти юридические конструкции создают иллюзию законности, но на деле они не меняют главного: перепланировка не узаконена, объект не имеет отдельного кадастрового номера, а покупатель становится совладельцем общей квартиры, а не собственником отдельного жилья. Фактически он покупает право пользоваться комнатой, но не право владеть недвижимостью как самостоятельным объектом.
Ловушка для покупателей
Риэлтор, эксперт по недвижимости, председатель Комитета по недвижимости Союза пиарщиков России Наталья Перескокова рассказала ВФокусе Mail, как работает эта схема.
«Покупателю показывают изолированное помещение, которое визуально ничем не отличается от небольшой студии, а цена при этом достаточно привлекательная. Для человека, который ориентируется, прежде всего, на стоимость квадратного метра, предложение может показаться очень выгодным. Но главная проблема в том, что фактическое использование помещения и юридический статус объекта — две совершенно разные вещи», — пояснила эксперт.
По словам Перескоковой, рост таких схем напрямую связан с удорожанием жилья и усложнением доступа к ипотеке.
Люди ищут любые способы решить жилищный вопрос. Покупатель видит объявление о продаже студии в Москве по привлекательной цене и часто даже не задумывается о том, что именно он приобретает по документам, — отметила она.
Эксперт призналась, что не понимает, как можно покупать недвижимость без юридической проверки документов.
«Люди даже не осознают, что приобретают долю, а не отдельную квартиру. Для меня это абсурд. Представьте: вы идете за молоком, а вам продают спирт в той же бутылке. Вы бы ведь это заметили. Почему же на рынке недвижимости такая ситуация считается нормой?» — возмутилась она.
Эксперт предупредила, что особенно опасны формулировки «студия» или «отдельная квартира» в объявлениях. Именно эти слова создают у покупателя иллюзию, что он приобретает самостоятельный объект недвижимости, а не долю в праве на чужую квартиру. Продавцы намеренно используют такие речевые обороты, чтобы усыпить бдительность покупателей и скрыть реальный юридический статус объекта.
Можно ли оспорить сделку
Отвечая на вопрос о возможности признания сделки недействительной, Перескокова заявила, что теоретически это возможно, но это происходит не автоматически.
«Сам факт того, что покупатель приобрел долю в квартире с незаконной перепланировкой, еще не означает, что договор будет признан недействительным. Суд будет смотреть на обстоятельства сделки: что именно было указано в договоре, что покупатель знал на момент покупки, какие сведения ему предоставлял продавец, вводили ли его в заблуждение», — перечислила она.
Перескокова считает, что суд может встать на сторону покупателя, если тот докажет, что его обманули. Но это возможно при одном условии: он сам должен действовать добросовестно.
К добросовестному поведению относится в том числе проверка документов. Если в договоре написано “одна пятая доля”, и вы это подписали, то продавец скажет: “Он знал, что покупает”. И суд, скорее всего, встанет на его сторону, — добавила она.
Перескокова обратила внимание на то, что ответственность за проверку объекта всегда лежит на покупателе.
«Если продавец сознательно позиционировал объект как квартиру, это не накладывает на него ни административной, ни юридической ответственности. Вся ответственность лежит на покупателе. Поэтому до внесения аванса нужно получить выписку ЕГРН и посмотреть, что именно человек покупает», — резюмировала она.
Также стоит запросить технический паспорт и документы на согласование перепланировки. Если их нет — это повод отказаться от покупки, рекомендовала председатель Комитета по недвижимости Союза пиарщиков России.