Что решил Верховный суд
Поводом для разбирательства стал пожар, в результате которого пострадала соседка собственника квартиры. Возгорание произошло по вине арендатора, который курил в помещении и по неосторожности допустил воспламенение горючих материалов. Сам собственник в квартире не проживал, однако пострадавшая сторона обратилась с иском именно к нему. Причина была прозаичной, но юридически значимой: арендатор, по вине которого произошел пожар, вскоре умер, и наследников у него не осталось. Взыскать ущерб было просто не с кого.
Суд первой инстанции встал на сторону собственника. Он указал, что ущерб был причинен действиями третьего лица, вина которого установлена и не оспаривалась. Следовательно, ответчик подлежит освобождению от ответственности. Однако апелляция изменила это решение. Судьи сочли, что собственник знал о том, что сдает квартиру человеку, злоупотребляющему алкоголем, и не проявил должной осмотрительности. Доверив жилье такому арендатору, он, по мнению апелляции, должен нести ответственность за последствия.
Кассационный суд с этим не согласился и напомнил, что собственник не является непосредственным причинителем вреда, а значит, не должен отвечать за действия третьих лиц. Верховный суд поддержал кассацию и постановил, что «причинно-следственной связи между действиями или бездействием собственника и наступившими последствиями в виде пожара не установлено». Сам по себе факт владения квартирой «не означает, что именно он должен отвечать за убытки по вине иного лица».
Границы ответственности
Судебный юрист Дмитрий Островский в беседе с ВФокусе Mail заявил, что этот прецедент «очень четко и конкретно разграничил, за что собственник отвечает и за что должен нести ответственность по возмещению ущерба, а за что — нет». Ранее бывали случаи, когда суды вставали на сторону пострадавших и взыскивали ущерб именно с владельца квартиры или здания. Основанием для этого служила статья 210 Гражданского кодекса РФ, согласно которой собственник несет бремя содержания своего имущества, если иное не предусмотрено договором.
Эксперт пояснил, что решение ВС РФ разделило две сферы ответственности.
За состояние сантехники и инженерных систем, исправность труб, проводки и общедомового имущества отвечает собственник — это его прямая обязанность, закрепленная законом. Но за образ жизни, привычки и поведение арендатора он отвечать не может и не должен, — уточнил он.
Если арендатор курит, употребляет алкоголь или нарушает правила пожарной безопасности, это его личные действия, которые нельзя заранее предупредить или полностью контролировать. Верховный суд в рассматриваемом деле прямо указал, что «причинно-следственной связи между действиями или бездействием собственника и наступившими последствиями в виде пожара не установлено».
«Все это действия третьих лиц, а не самого собственника, и они относятся скорее к вопросам расторжения договора и его юридических последствий, а не к гражданско-правовой ответственности за причиненный ущерб», — добавил он.
Островский напомнил, что у собственника есть право проверять состояние квартиры, но делать это нужно строго в соответствии с договором, заранее предупредив арендатора о визите. Если в ходе таких проверок выясняется, что арендатор нарушает условия договора — устраивает дебоши, употребляет алкоголь, курит в запрещенных местах или портит имущество, — собственник может и должен реагировать. Вплоть до досрочного расторжения договора и выселения.
Чтобы избежать споров и претензий, важно грамотно составлять договор, своевременно проверять состояние квартиры и оперативно реагировать на нарушения. Тогда даже в сложных ситуациях суд будет на стороне владельца, — подчеркнул он.
Чтобы максимально обезопасить себя от подобных споров, юрист советует тщательно подходить к составлению договора аренды. В нем должно быть прописано, что арендатор несет полную материальную ответственность за нарушение правил пожарной безопасности и за любое ухудшение состояния имущества.
«Также стоит предусмотреть штрафы за курение, распитие спиртного и другие действия, способные причинить вред соседям или самой квартире. Кроме того, рекомендуется фиксировать состояние жилья при заселении с помощью акта приема-передачи с подробным описанием мебели, техники и отделки. Как показывает практика Верховного суда, именно такой подход позволяет собственнику отстоять свои интересы в суде, даже если арендатор оказался недобросовестным и неспособным возместить ущерб», — заключил юрист.