Новая модель аренды
В Госдуме разрабатывают законопроект о долгосрочной наследуемой аренде жилья с льготной ставкой. Инициативу анонсировал первый зампред комитета по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев. Документ призван создать четкие правила для рынка аренды, который сегодня фактически не регулируется в части долгосрочных отношений между арендатором и наймодателем
Основная цель — помочь тем, кто не может взять ипотеку, но при этом не подпадает под категорию нуждающихся в социальном найме. Речь идет о многодетных семьях и гражданах с невысоким доходом, которые оказываются в «серой зоне»: слишком богаты для господдержки, но слишком бедны для рыночной ипотеки.
Предполагается, что льготная ставка по аренде будет ниже рыночной, а разницу между ними будут субсидировать регионы или муниципалитеты. Договор с арендатором предлагают сделать бессрочным и передаваемым по наследству. Кроме того, арендатор получит временную прописку на весь срок действия договора, что позволит детям посещать школы, а взрослым прикрепляться к поликлиникам.
Для инвесторов разработчики предусмотрели серьезные налоговые послабления: обнуление земельного налога, налога на имущество, НДС и налога на доход от сдачи помещений — на период строительства и еще 10 лет после ввода дома в эксплуатацию. Сейчас инвесторы, как утверждает Кошелев, не идут в такие проекты из-за долгой окупаемости и отсутствия законодательных гарантий. Новые меры должны снизить сроки окупаемости и привлечь частный капитал. С 11-го года налоговая нагрузка станет стандартной.
По замыслу депутатов, развитие долгосрочной аренды поможет решить сразу несколько задач: привлечь инвестиции, создать рабочие места, загрузить стройкомплекс, удержать молодежь и специалистов в регионах, а также снять проблему «очередников» на жилье и сформировать маневренный фонд.
Впрочем, у новой модели есть и риски. Как отмечает гендиректор правового бюро «Стратегия» Геннадий Карпов, вместе с правом наследования к новому арендатору могут перейти и долги предыдущего — например, коммунальные платежи или иные финансовые обязательства. Этот аспект в публичных обсуждениях пока не проработан.
Назад в СССР
Председатель жилищного союза, член Комитета по ЖКХ ТПП РФ Константин Крохин рассказал ВФокусе Mail, что инициатива депутатов — это возврат к советской модели социального найма.
Власть не хочет признаваться, что возвращается к советской модели — причем не только в жилищной сфере, но и в управлении многоквартирными домами. По сути, сегодняшние предложения — это социальный найм в новом обличье. В СССР прописка давала человеку пожизненное право пользования государственным жильем, которое переходило к его детям. Именно эту идею сейчас пытаются переупаковать, — пояснил эксперт.
Крохин напомнил, что такая модель — долгосрочная, возобновляемая аренда с правом передачи по наследству — существует практически во всех развитых европейских странах. В Германии и Австрии она называется социальным наймом, в Италии и Испании — субсидированной арендой, в Скандинавии — муниципальным арендным жильем. Суть везде одна: государство или муниципалитет инвестирует в строительство или создает специальные фонды, а затем предоставляет жилье в аренду по льготной ставке тем категориям граждан, которые нуждаются в поддержке. Это не временная мера, а системный инструмент, позволяющий людям планировать жизнь, не опасаясь, что через год их попросят съехать. И в этом смысле Россия не придумывает ничего нового — она обращается к опыту, который десятилетиями работает.
Крохин считает, что нынешняя жилищная система в России — «неудавшийся эксперимент капитализма американского типа». Это напрямую связано с тем, что Жилищный кодекс писался под влиянием американских моделей.
35 лет реформ показали, что эти модели не работают в российских реалиях. За последние годы список получателей помощи от государства резко сократился, — отметил он.
Поэтому, уверен эксперт, государство должно инвестировать в создание фонда социального жилья для субсидированной аренды нуждающимся. Однако Крохин подчеркнул, что пока все эти инициативы остаются лишь громкими заявлениями, за которыми не следует реальных действий, потому что жилищная политика в России десятилетиями строится в пользу застройщиков, а не людей.
Пока интересы строительного лобби будут определять правила игры, любые социальные проекты в сфере жилья будут торпедироваться еще на стадии обсуждения, — сказал он.
Тем не менее, сам факт дискуссии эксперт считает важным сигналом. По его мнению, возврат к левым, социалистическим, коммунистическим практикам сегодня снова в повестке — и это не только российская, но и общемировая тенденция.
«Советский Союз был локомотивом социальных изменений, и многие достижения западных стран в сфере социальных прав — результат влияния советской системы. После 35 лет увлеченности капитализмом Россия пытается осмыслить этот опыт, и эта тенденция объективна», — заключил он.