Что произошло
Под председательством главы Верховного Суда РФ Игоря Краснова состоялось заседание Президиума ВС, на котором был утвержден обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием сделок, повлекших переход права собственности на жилые помещения. Документ, подготовленный тремя коллегиями ВС, включил 20 правовых позиций, выработанных за период с 2022 по 2025 год.
Обращаясь к членам Президиума, Игорь Краснов подчеркнул, что подготовка обзоров — не формальность, а инструмент, делающий судебную практику предсказуемой и понятной для каждого.
Одной из главных новаций стало разъяснение, которое фактически ставит крест на схемах, подобных той, что использовалась в «деле Долиной»: теперь заблуждение продавца относительно мотивов сделки не является достаточным основанием для признания ее недействительной. Теперь судам следует принимать во внимание добросовестное поведение другой стороны и наличие у нее возможности распознать заблуждение, под влиянием которого действовал продавец. При этом обеим сторонам должен быть предоставлен равный объем защиты.
Также Верховный Суд указал, что для признания сделки недействительной, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий, необходимо доказать, что в момент ее совершения он находился именно в таком состоянии. Уклонение от исследования его психического состояния через судебную психолого-психиатрическую экспертизу может стать основанием для отказа в иске.
Отдельно Верховный Суд разобрал случаи, когда сделку совершили под влиянием обмана. Чтобы признать ее недействительной, нужно доказать, что покупатель знал или хотя бы должен был догадываться, что продавца обманули третьи лица. Если деньги и квартира уже перешли от одной стороны к другой, суд вернет все «как было» — квартиру продавцу, а деньги покупателю, согласно принципу двусторонней реституции.
Лазейка закрыта
Судебный юрист Дмитрий Островский рассказал ВФокусе Mail, что новый обзор Верховного Суда перекрывает лазейку, которой пользовались мошенники — злоупотребление статьей 178 ГК РФ («Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения»).
Ранее продавец спустя какое-то время после продажи квартиры мог заявить, что его ввели в заблуждение, и суд часто вставал на его сторону, даже если покупатель действовал добросовестно.
Говорить о том, что теперь все сделки станут более защищенными, нельзя. Но то, что схемы, построенные на голословных заявлениях о “заблуждении”, больше не пройдут, можно. Теперь суды будут смотреть на добросовестность покупателя и требовать реальных доказательств, — пояснил эксперт.
Судебный юрист предостерег от поспешных выводов о том, что новый обзор Верховного Суда автоматически применим ко всем сделкам с недвижимостью. По его словам, такой подход был бы не просто упрощением, а грубой ошибкой.
«В России отсутствует прецедентное право, а это значит, что каждый случай рассматривается судом индивидуально, с учетом всех обстоятельств и доказательств. Нормы статей Гражданского кодекса о признании сделок недействительными в связи с введением участников или продавца в заблуждение существуют не один десяток лет и применяются индивидуально. Обзор Верховного Суда не отменяет этих норм, а лишь систематизирует подходы к их применению. Это не создаст автоматических оснований для пересмотра всех дел», — уточнил эксперт.
Островский заявил, что обзор Верховного Суда содержит не исчерпывающий перечень оснований, по которым сделка будет признана недействительной, а лишь примерный список критериев, на которые суды будут обращать внимание. Среди них — возраст и состояние здоровья участников сделки, условия ее заключения, цена, которая может быть существенно занижена или завышена, продолжительность сделки, наличие доверительных отношений между сторонами.
«Но просто сказать “меня обманули” теперь недостаточно. Нужны доказательства — экспертизы, медицинские заключения, подтверждения того, что другая сторона знала об обмане. Без этого суд откажет в иске», — подчеркнул он.
По мнению эксперта, новый обзор практики не меняет саму суть споров, а лишь дает судам ориентиры, которых раньше не хватало. Это должно привести к более единообразной практике.
«Основания для оспаривания сделок — статьи 178 и 179 ГК РФ — никто не отменял. Если продавец действительно находился в состоянии, когда не понимал значение своих действий, сделку все равно признают недействительной», — резюмировал Островский.
