Что предлагают
С 2016 года российское законодательство уже обязало граждан оформлять через нотариуса сделки с долями в праве общей собственности на недвижимость, операции с имуществом подопечных, а также продажу жилья, принадлежащего несовершеннолетним или ограниченно дееспособным гражданам. С 2024 года этот перечень пополнился обязательным нотариальным удостоверением договоров дарения жилья. Теперь депутаты Московской областной думы предлагают сделать следующий шаг и распространить это правило на все без исключения сделки по продаже недвижимости между физическими лицами, чтобы остановить мошеннические схемы, как в деле певицы Ларисы Долиной.
Авторы инициативы уверены, что нотариус способен обеспечить более глубокую проверку документов и оценить состояние сторон сделки, что, в конечном счете, снизит риски мошенничества и сократит число судебных споров. Кроме того, расчеты через публичный депозит нотариуса, по их замыслу, защитят деньги покупателя до момента регистрации перехода права собственности. При этом нотариус несет полную имущественную ответственность за ущерб, причиненный по его вине, что должно служить дополнительной гарантией для участников сделки.
Нотариус имеет больше возможностей получить и проверить информацию, оценить документы, состояние сторон, — отметил депутат от “Единой России”, автор предложения Игорь Брынцалов. — В случае нотариального сопровождения вероятность потерять имущество и признать сделку недействительной ничтожно мала.
В обоснование необходимости ужесточения правил авторы законопроекта ссылаются на тревожную статистику. По данным МВД, около 5−7% сделок с недвижимостью в стране проводятся с нарушением закона. При этом суммарный ущерб от мошеннических схем на рынке жилья неуклонно растет. Если в 2018 году он составлял 3,11 млрд рублей, то в 2025 году уже свыше 10 млрд. В Москве только за 2024 год под воздействием мошенников свои единственные квартиры потеряли 93 владельца.
«Это лоббирование интересов нотариусов»
Судебный юрист Дмитрий Островский рассказал ВФокусе Mail, что данная инициатива лоббирует интересы нотариусов и не имеет никакого отношения к соблюдению законности и защите прав участников сделки.
Форма сделки, даже если она требует по закону нотариального удостоверения, оспаривается точно так же, как любая другая сделка, — пояснил он. — Наличие нотариальной подписи и печати не создает для оппонента “брони” от судебного разбирательства и не меняет предмета иска. Просто нотариуса привлекают в качестве третьего лица, и не более того.
По словам эксперта, сегодня нотариус интересен участникам сделки только одним — возможностью быстрой регистрации. Электронная регистрация через него занимает 24 часа, иногда двое суток. Однако само участие нотариуса в процессе носит абсолютно формальный характер.
«Он запрашивает те же документы и просто быстро их получает в силу своих возможностей и прав, — отметил Островский. — Он получает общую информацию об объекте недвижимости и участниках сделки: проверяет подлинность паспортов, отсутствие признаков банкротства, семейный статус с учетом режима совместной собственности, наличие потенциальных наследников, а также факт постановки на учет в психоневрологическом или наркологическом диспансере».
Юрист также обратил внимание, что депозит нотариуса как способ расчетов был предусмотрен законодательством еще с момента введения Гражданского кодекса. Этот механизм существовал всегда, и его включение в законопроект не является инновацией.
Ничего нового в этом нет, — сказал он. — Депозит всегда был альтернативой. Стороны могли его использовать, но могли и рассчитаться через банк, аккредитив, или просто “из рук в руки” с распиской. Нотариус не был заинтересован в его продвижении, потому что это хлопотно и не давало сверхприбыли. Вопрос в том, сколько нотариусы будут брать за то, чтобы воспользоваться их депозитом, если это станет обязательным требованием.
Эксперт подчеркнул, что если такой закон будет принят, нотариусы получат дополнительный источник дохода, а для граждан и бизнеса это обернется дополнительными расходами без явных преимуществ.
Островский также заявил, что ему неизвестны примеры, чтобы сделка была признана недействительной именно по вине нотариуса. Даже если законопроект закрепит полную имущественную ответственность нотариуса за причиненный ущерб, на практике этот механизм вряд ли будет работать эффективно, полагает он.
«Надо сначала доказать, что есть вина, — добавил он. — Для возмещения ущерба с нотариуса придется пройти длительную судебную процедуру, в ходе которой придется доказывать не только факт ошибки, но и то, что она произошла именно по вине нотариуса, а не по иным причинам. Это делает механизм возмещения практически недоступным для рядового гражданина и превращает его в еще одну формальную гарантию, которая в реальности не работает».
