Что предлагает Минюст
Ведомство подготовило поправки в закон «О несостоятельности (банкротстве)», которые вводят механизм изъятия единственного жилья должника, если его характеристики «явно превышают разумно достаточные для удовлетворения потребности в жилище». Документ опубликован на портале проектов нормативных правовых актов.
Суд будет оценивать «роскошность» по совокупности факторов: общая и жилая площадь, местоположение, конструктивные особенности, художественное оформление, уровень инфраструктуры и техническое оснащение. При этом учитываться будут все обстоятельства в комплексе, а не каждый критерий по отдельности.
Выставить такое жилье на торги разрешат только при выполнении двух обязательных условий. Первое касается наличия у должника других активов: если у него есть какое-либо иное имущество, которое можно продать для расчета с кредиторами, то изъятие единственного жилья не допускается. Только когда доказано, что других источников погашения долгов просто не существует, суд может рассматривать вопрос о продаже квартиры или дома.
Второе условие связано с финансовым результатом торгов. Вырученных от продажи средств должно быть достаточно сразу для трех целей. Во-первых, на покупку замещающего жилья — то есть другого, более скромного и дешевого, которое банкрот получит взамен утраченного. Во-вторых, на покрытие всех сопутствующих расходов: оплату услуг организаторов торгов, оформление документов, налоги и прочие издержки. В-третьих, на существенное погашение требований кредиторов, чтобы закрыть значительную часть долга, а не просто символическую сумму. Если денег не хватает хотя бы на один из этих пунктов, продажа не допускается. Таким образом, закон защищает должника от полной потери жилья без предоставления замены, а кредиторов — от бесполезных торгов, которые не принесут им реального удовлетворения требований.
При этом замещающее жилье, которое предоставляется банкроту взамен изымаемого, должно располагаться в границах того же города или поселка, а по возможности — даже в том же районе, чтобы минимизировать изменения в привычном укладе жизни должника и его семьи. Важно, что должник не остается пассивным наблюдателем. Законопроект дает ему право активно участвовать в процессе: предлагать свои варианты квартир или домов, а также лично выезжать на осмотр потенциальных вариантов вместе с представителями конкурсной массы или уполномоченными органами.
Отдельно отметим, что должник не лишается права собственности на свое прежнее жилье в тот момент, когда суд принимает решение о его продаже. Право собственности сохраняется за ним до тех пор, пока он фактически не получит замещающее жилье в свое распоряжение, то есть пока не будут оформлены все документы и ключи не окажутся у него в руках. Кроме того, законопроект вводит жесткий запрет на повторные попытки изъять то же самое жилье. Если суд уже однажды отказал кредиторам или конкурсному управляющему в удовлетворении ходатайства о признании конкретной недвижимости роскошной и ее продаже, вторично обращаться с таким же требованием в отношении того же объекта нельзя. Это исключает ситуацию, когда кредиторы «достают» должника бесконечными исками, каждый раз пытаясь доказать, что его квартира слишком хороша для него.
Практика уже есть
Управляющий юридической фирмой «Спецюст» Александр Целых в беседе с ВФокусе Mail заявил, что в судебной практике уже давно сформированы критерии для определения роскошного жилья, и такие дела встречаются нередко. Эти критерии восходят к постановлению Конституционного суда, который указал, что запрет на продажу единственного жилья не является абсолютным и из него должны быть сделаны исключения. Затем, в 2021 году, были сформулированы более подробные признаки роскошного жилья.
Судебная практика выработала рамочное понятие роскошного жилья, — пояснил Целых. — Это недвижимость, которая явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности должника. В каждом конкретном случае суд рассматривает конкретные обстоятельства дела.
На практике, если цена недвижимости существенно выше средней по региону, суд расценивает это как первый признак возможной «роскошности». Суд сравнивает стоимость жилья должника с типичными ценами на аналогичное жилье в том же населенном пункте. Если у одинокого человека или небольшой семьи квартира площадью 150−200 квадратных метров, а средняя норма по региону — 40−60 метров, это может быть признано избыточным. Квартира в центре Москвы или Санкт-Петербурга с большей вероятностью может быть признана роскошной, чем аналогичная по площади в спальном районе или небольшом городе.
Отвечая на вопрос о законопроекте, Целых предположил, что он закрепит те подходы и тенденции, которые уже сложились в судебной практике.
С принятием закона эта практика станет более стабильной, более понятной и более определенной, — сказал он. — Сейчас вопрос подвис на много лет, норма действует давно, но практика ее толкования противоречива. Когда все будет закреплено в законе, станет более понятно, и неопределенность уйдет.
По словам юриста, сам по себе законопроект не революционный — он лишь кодифицирует то, что уже работает. Однако для должников и кредиторов это плюс, так как наконец-то появятся четкие правила игры, а не разрозненные судебные решения, которые в каждом регионе могли трактоваться по-разному.
По итогам 2025 года число признанных банкротами россиян превысило 2,2 млн человек. В судебном порядке банкротами были признаны почти 568 тысяч граждан, что на 31,5% больше, чем годом ранее. Участники рынка ожидают, что тенденция роста числа банкротств сохранится и в 2026 году, хотя темпы могут замедлиться.
