Как работает схема
Сейчас эксперты уже разобрали отработанную до автоматизма схему, когда мошенники звонят пожилому собственнику (а все чаще и людям 40−50 лет) и представляются сотрудниками Следственного комитета, ФСБ или Центробанка. Они убеждают жертв, что на квартиру покушаются аферисты, и предлагают «поймать их с поличным» в рамках секретной операции.
Известно, что продавец подписывает договор о продаже собственности, получает деньги, а через несколько месяцев идет в суд с иском, в котором говорит, что находился все это время под влиянием мошенников. Суд, как правило, признает сделку недействительной, и квартира возвращается прежнему владельцу.
Прецедентом в юридической практике стало дело певицы Ларисы Долиной, которая смогла в судебном процессе оспорить сделку и вернуть свою квартиру в центре Москвы. При этом покупательница элитной недвижимости осталась и без квартиры, и без денег.
По оценке специалистов, общий ущерб по 3000 уголовным делам может составлять около 18 млрд рублей, исходя из средней стоимости и площади продаваемых квартир на вторичном рынке в России.
Судебный перекос
Главная беда — сложившаяся за последние два года судебная практика. Суды почти автоматически признают, что продавец действовал не по собственной воле и находился под чужим влиянием. При этом справки из психдиспансера, нотариальное удостоверение и даже видеозапись с четким заявлением «продаю добровольно, в здравом уме» не помогают.
«Истцы по половине этих дел — совершенно не бабушки, а 40-летние, 45-летние женщины. Стоит отметить, что даже при прохождении обязательного осмотра у психиатра сохраняются риски. Психиатр может выдать справку, что человек вменяемый, а потом при оспаривании сделки суд назначит экспертизу, и в экспертном заключении будет установлено, что у пожилого продавца деменция», — рассказала адвокат адвокат Мария Ярмуш.
По ее мнению, это абсолютно неправильно, потому что покупатели квартиры никак не взаимодействовали с мошенниками, вели себя добросовестно, а в итоге оказались обманутыми.
У нас в Гражданском кодексе есть презумпция добросовестного поведения участников гражданского оборота. Сейчас покупатели квартир остаются слабым звеном, незащищенным ни законом, ни судебной властью.
Рынок в панике
Риелторы и нотариусы признают, что сделки на вторичном рынке стали токсичными. Мария Ярмуш сообщила о новых защитных мерах, которые стали применять юристы в договорах купли-продажи. Она пояснила, что в документы теперь включается положение, согласно которому продавец предоставляет покупателю гарантии отсутствия взаимодействия с правоохранительными органами или Центральным банком. В случае если продавец впоследствии станет утверждать о совершении сделки под влиянием заблуждения, договорные условия обяжут его компенсировать покупателю все понесенные убытки.
Юристы требуют разъяснений Верховного суда, который мог бы решить этот вопрос. Например, если покупатель не был в сговоре с мошенниками, ответственность за доверчивость должен нести только продавец. Пока такого разъяснения нет, тысячи семей остаются на улице с миллионными долгами и ипотечными кредитами на десятки лет.
