Краснодарский прецедент
Верховный суд РФ рассмотрел дело жительницы одной из прибрежных станиц Краснодарского края, которая получила разрешение на строительство на своем участке двухэтажного жилого дома, но начала строить на этом месте трехэтажную гостиницу. Администрация ее района обратила на это внимание и подала в суд иск с требованием привести постройку «в соответствие с разрешительной документацией».
Суд учел выводы эксперта, что при строительстве были соблюдены технические регламенты, не нарушены противопожарные и санитарно-эпидемиологические нормы, соблюдены требования сейсмобезопасности. Здание не влияет на инсоляцию, освещенность, не перекрывает оконных проемов помещений зданий, расположенных на смежных земельных участках, угроза жизни и здоровью граждан не обнаружена.
Верховный суд вступился за женщину, указав, что в спорах о признании права собственности на самовольные постройки должны учитываться не формальные требования, указанные в получении разрешения на строительство, а требования безопасности и соблюдение прав третьих лиц. При этом суд также не усмотрел препятствий для переведения земли из категории «для индивидуального жилищного строительства» в категорию «для туристического обслуживания».
«Допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки», — сказано в определении. Суд направил дело на пересмотр, обязав учесть свои замечания.
Смягчение подходов
По мнению юриста Олега Елисеева из Московской коллегии адвокатов «СБ», постановление Верховного суда кардинально меняет подход к спорам о самовольных постройках. Теперь суды будут оценивать, создает ли объект угрозу для граждан, учитывая такие факторы, как инсоляция, санитарные нормы, уровень шума и другие аспекты, подтвержденные комплексными экспертизами. «Это шаг к более гуманной практике, где приоритет — безопасность и права людей, а не только формальные нарушения», — отметил Елисеев в разговоре с ВФокусе Mail.
По его мнению, наибольшие шансы на сохранение имеют жилые дома, бани, гаражи и хозяйственные постройки, возведенные на участках, принадлежащих застройщику. Коммерческие объекты также могут быть узаконены, если возможно изменение целевого назначения земли, что особенно актуально для объектов туризма и рекреации.
Следует помнить, что отказ в сносе не означает автоматического признания права собственности. «Владелец должен пройти процедуру легализации через суд, подав иск о признании права собственности», — пояснил юрист. Для этого потребуется изменить целевое назначение участка и получить разрешительные документы постфактум. Также необходима уплата всех налогов с момента ввода объекта в эксплуатацию.
«Если у застройщика нет прав на земельный участок, вопрос сохранения постройки крайне проблематичен», — отметил Елисеев. Правообладатель земли сохраняет право требовать сноса. Наиболее перспективны случаи добросовестного заблуждения относительно границ или возможности предоставления земли застройщику.
По его мнению, новый подход может активизировать самовольное строительство. «Застройщики могут рассчитывать на последующую легализацию», — предупредил он. Это может способствовать росту стоимости участков, однако окончательные выводы можно будет сделать после формирования устойчивой практики.
