Певица Лариса Долина под влиянием мошенников продала элитную квартиру в Хамовниках и отдала им вырученные деньги. Несмотря на то, что сделка заключалась по правилам и деньги отданы добровольно. Экспертиза указала на спорный момент в виде большой разницы в цене: недвижимость Долиной стоимостью 138 миллионов рублей продали за 112 миллионов рублей. Суд встал на сторону артистки. В итоге покупатель Полина Лурье осталась и без финансов, и без жилья — ей предлагают требовать возврат средств от мошенников.
По словам Светланы Жмурко, в подобных историях речь идет не только о срочных сделках по выгодной цене, но и о тех, которые длились по несколько месяцев и проводились максимально «чисто».
«Ситуация с нашумевшим делом певицы Ларисы Долиной стала переломной в судебной практике. Ранее в подобных спорах, если покупатель действовал добросовестно и о мошеннических схемах не знал, суды оставляли квартиру за ним. Сейчас практика меняется. Формальная чистота сделки и наличие всех документов, включая справку о дееспособности продавца, перестали быть гарантией. Суды начали глубже исследовать обстоятельства, под влиянием которых продавец принимал решение. И все чаще рассматривают дела в пользу продавцов — особенно если те из социально незащищенных категорий населения (пенсионеры)», — рассказала юрист.
Она также отметила, что в этой ситуации пострадавшими оказываются покупатели квартир, потому что их шансы вернуть деньги невелики.
«Жертвы ведь отдали мошенникам всё — а зачастую это не только деньги за квартиру, но и собственные сбережения, а то и кредитные средства. Требовать с них нечего», — пояснила она.
Риелтор Константин Апрелев считает, что сейчас судебная практика по таким делам стала запутанной и противоречивой. Из-за этого нужно, чтобы Верховный суд дал официальные разъяснения или принял какие-то новые решения, чтобы понять, как правильно поступать в подобных ситуациях и позаботиться об интересах покупателя.
«Добросовестный покупатель — священная корова рынка недвижимости. Если у него нет правовых гарантий, что в случае чего он хотя бы получит назад свои деньги, ни о каком нормальном функционировании вторичного рынка жилья говорить не приходится. Теоретически добросовестный покупатель, если деньги вернуть невозможно, вправе требовать возмещения ущерба от государства. Но в делах с жертвами мошенников таких прецедентов пока нет. В большинстве случаев стороны продолжают судиться во все более высоких инстанциях, процесс может длиться годами», — отметил он.
Эксперты рекомендуют покупателям обращаться к профессионалам. Важно проверить выписку из ЕГРН и убедиться, что продавец является единственным собственником и в квартире нет арестов, залогов или частых смен владельцев.
Также необходимо обратить внимание на правоустанавливающие документы. Наиболее надежным вариантом будет, если право собственности продавца оформлено через договор купли-продажи.
Важно проверить, кто прописан в квартире, убедиться, что продавец дееспособен и способен самостоятельно заключать сделку и оплачивать сделку через безопасные механизмы банка, а не наличными.
Кроме того, важно указать в договоре полную цену квартиры, чтобы избежать проблем с оспариванием сделки, насторожиться при слишком низкой цене или спешке продавца — это признаки мошенничества. Сделку лучше заключать лично с собственником, а если это делается по доверенности, то проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты. Отмечается, что сделка через нотариуса снижает риски.
Стоит насторожиться, если квартиру продают втайне от близких, отметил гендиректор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков.
«Если пожилой продавец говорит, что у него есть дочь, сын или племянники, но категорически отказывается дать их телефоны и заявляет, что “никого звать не надо”, — такую сделку стоит остановить. Это почти всегда риск», — предупредил он.
В разговоре с «КП» юрист Светлана Журова рассказала, в каких случаях покупателя признают недобросовестным.
«Суд может признать покупателя недобросовестным, если будут выявлены так называемые “красные флаги”, которые он проигнорировал, — инструктирует Светлана Жмурко. — К ним относятся: подозрительно низкая цена, частая смена собственников, необычные условия сделки, отказ продавца предоставить какие-то документы», — резюмировала она.
