Суть схемы
Схема строится на формально правильном оформлении сделок купли-продажи недвижимости с участием пожилых людей. Пенсионеры предоставляют все необходимые документы, включая справки из психоневрологического диспансера о вменяемости, но вскоре после совершения сделки обращаются в правоохранительные органы с заявлениями о мошенничестве.
Как поясняет адвокат Сергей Жорин, нотариус при удостоверении сделки проверяет только формальные моменты — личность сторон, правоустанавливающие документы и дееспособность, но не может оценить истинные мотивы участников. Это позволяет в дальнейшем оспаривать сделки в суде по статьям 178−179 ГК РФ, ссылаясь на непонимание сути происходящего или психологическое давление.
Так, в Петербурге женщина по имени Анна приобрела двухкомнатную квартиру за 7 млн рублей — для этого она продала свое жилье и взяла кредит. Во время сделки она не заметила ничего подозрительного. Все документы были оформлены по закону, пенсионерка, продававшая квартиру, предоставила справку о дееспособности из психоневрологического диспансера. Когда Анна с ребенком въехала в новое жилище и сделала там ремонт, бывшая владелица подала иск, в котором утверждала, что была введена в заблуждение мошенниками, которые вынудили ее продать квартиру с помощью угроз. Хотя судебно-психиатрическая экспертиза подтвердила ее дееспособность, суд удовлетворил иск и постановил вернуть квартиру прежней собственнице. Из-за этого Анна осталась без жилья и с долгами.
После возврата недвижимости через суд пенсионеры часто инициируют процедуру банкротства, что позволяет им списать долги перед обманутыми покупателями. В результате добросовестные приобретатели остаются и без денег, и без жилья. Даже при государственной регистрации прав в Росреестре сделка может быть оспорена, указывает Жорин. Суд вправе признать ее недействительной с момента заключения, что повлечет возврат квартиры продавцу, а денег — покупателю, при этом на период разбирательства недвижимость часто арестовывают.
Судебные риски
Что касается статуса добросовестного приобретателя, адвокат разъясняет, что защита по статье 302 ГК РФ применяется только при выбытии имущества помимо воли собственника. Если же продавец сам обращается в суд и доказывает обман, этот статус не сработает, и суд будет на стороне потерпевшего.
Жорин также обращает внимание на ипотечные риски: банки проводят формальную проверку недвижимости, ориентируясь в первую очередь на страховку своих рисков. При оспаривании сделки банк вернет средства через страховку, а покупатель может остаться без компенсации. Страхование титула адвокат называет единственной, но не абсолютной защитой.
«Известны случаи, когда покупатели, уже полностью выплатившие ипотеку, лишались жилья из-за признания сделки недействительной. В такой ситуации банк возвращает свои средства — часто через страховку титула, — а покупатель может рассчитывать лишь на компенсацию от страховой компании, если такое страхование было оформлено. При отсутствии страховки взыскать деньги можно только с мошенников или пожилого продавца, который к тому моменту, как правило, уже признан банкротом. Государство в таких случаях компенсацию не предоставляет», — пояснил юрист.
Как защитить себя
Жорин рекомендует покупателям проявлять максимальную осмотрительность: проверять историю собственности, фиксировать переговоры на видео, привлекать свидетелей. Хотя полностью исключить риски невозможно, их можно значительно минимизировать.
«Прежде всего, необходимо проверять продавца так же тщательно, как и саму квартиру — обращать внимание на возраст, семейное положение, историю предыдущих сделок, наличие долгов и участие в судебных спорах. Особую осторожность следует проявлять при работе с пожилыми продавцами: важно запрашивать медицинские справки, подтверждающие вменяемость и отсутствие психиатрических диагнозов», — добавил он.
Процесс проведения сделки рекомендуется фиксировать на видео, особенно моменты подписания договора и передачи денег. Все расчеты следует проводить максимально прозрачно — через аккредитив, банковскую ячейку или безналичный перевод, с обязательным нотариальным удостоверением сделки. Особое внимание стоит уделять случаям, когда пожилой продавец действует через третьих лиц, опекунов или по доверенности — необходимо тщательно проверять полномочия и законность их действий.
Красными флагами должны служить заниженная цена, спешка и предложения оформить сделку по «упрощенной» схеме. Дополнительной защитой может стать титульное страхование — хотя этот инструмент не дает абсолютных гарантий, он остается единственным способом получить реальную компенсацию в случае потери права собственности.
